Покупка недвижимости в Испании для американцев: налоги, визы и процесс сделки

Да, граждане США могут свободно покупать недвижимость в Испании — здесь нет ограничений по национальности, и американцы обладают точно такими же правами покупки, как и покупатели из ЕС. Первое, что необходимо сделать, — это получить испанский налоговый номер (NIE) и заложить в бюджет примерно 11–14% дополнительных расходов на покупку сверх стоимости самого объекта. При этом покупка недвижимости не даёт права на долгосрочное проживание в Испании — для этого нужна виза, например виза без права на работу (non-lucrative visa). В этом руководстве мы сосредоточимся на четырёх регионах, с которыми работает Mediter Real Estate: Коста-Бланка, Коста-Кальида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия.

Самые важные практические моменты для американцев: (1) сам процесс покупки прост и ничем не отличается от покупки любым иностранным покупателем; (2) налоги варьируются в зависимости от региона — налог на переход права собственности составляет около 10% на Коста-Бланке и в аликантской части Коста-Кальиды (Comunitat Valenciana) против примерно 8% на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии (Andalucía); и (3) договор об избежании двойного налогообложения между США и Испанией означает, что, как правило, вы не будете облагаться налогом дважды с одного и того же дохода, но как гражданин США вы всё равно обязаны подавать декларацию в IRS и раскрывать информацию об иностранных счетах. Ниже мы разберём каждый пункт подробно.

Могут ли американцы законно покупать недвижимость в Испании?

Безусловно. Испания не устанавливает ограничений на владение жилой недвижимостью иностранцами, и это в полной мере распространяется на граждан США. Вы можете купить виллу в Марбелье, квартиру в Торревьехе, таунхаус в Мохакаре или финку рядом с Мурсией на своё имя, в совместную собственность или через компанию. Требования быть резидентом нет, как нет и минимальной суммы для того, чтобы стать владельцем.

Единственное административное условие — это NIE (Número de Identidad de Extranjero) — ваш испанский идентификационный и налоговый номер иностранца. Без него невозможно завершить покупку, открыть счёт резидента в банке или уплачивать испанские налоги. Американцы обычно получают NIE либо в испанском консульстве в США (Нью-Йорк, Майами, Сан-Франциско и т. д.) перед поездкой, либо непосредственно в Испании по доверенности, выданной адвокату.

Каковы реальные расходы на покупку для покупателей из США?

Независимо от национальности, рассчитывайте на общие расходы по сделке около 11–14% от стоимости недвижимости. Самая крупная статья — налог на переход права собственности, и именно здесь регион действительно имеет значение — этот налог устанавливается каждым автономным сообществом, а не национальным правительством.

Расходы на покупку по регионам для вторичной недвижимости (ориентировочно, 2026 г.)

Статья расходов	Коста-Бланка и аликантская часть Коста-Кальиды (Comunitat Valenciana)	Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия (Andalucía)
Налог на переход права ITP (вторичка)	~10%	~7% (в Андалусии применяется упрощённая единая ставка)
Нотариальные сборы	~0,1–0,5%	~0,1–0,5%
Сборы Реестра собственности	~0,1–0,4%	~0,1–0,4%
Услуги адвоката	~1% (+ НДС)	~1% (+ НДС)
Банковские/ипотечные расходы (если применимо)	Варьируются (оценка, оформление)	Варьируются (оценка, оформление)

Для новостроек структура налогов меняется: вместо ITP вы платите IVA (НДС) в размере 10% плюс гербовый сбор AJD (около 1,5% как в Comunitat Valenciana, так и в Andalucía). Поскольку налоговые ставки и льготные диапазоны периодически корректируются каждым регионом, всегда уточняйте точную актуальную цифру у своего адвоката перед подписанием — никогда не полагайтесь на прошлогоднюю ставку.

Как выглядит пошаговый процесс покупки для американцев?

1. Получите NIE. Подайте заявление в испанском консульстве в США или уполномочьте адвоката по доверенности получить его в Испании.
2. Откройте счёт в испанском банке. Он пригодится для оплаты коммунальных услуг, налогов и самой покупки. Возьмите с собой паспорт, NIE и подтверждение доходов/средств.
3. Наймите независимого адвоката. Это принципиально важно для покупателей из США — двуязычный abogado (не связанный с продавцом) проверяет право собственности, долги, лицензии и классификацию земли.
4. Зарезервируйте недвижимость. Задаток за резервирование (часто €3 000–€6 000) снимает объект с продажи на время проверок.
5. Подпишите частный договор купли-продажи (contrato de arras). Обычно на этом этапе вы платите 10%. Если вы отказываетесь от сделки, вы теряете задаток; если отказывается продавец, он, как правило, возвращает вам двойную сумму.
6. Завершите сделку у нотариуса. Вы (или ваш адвокат по доверенности) подписываете escritura, оплачиваете остаток и получаете ключи.
7. Уплатите налоги и зарегистрируйте право. Ваш адвокат оплачивает ITP/IVA + AJD и регистрирует вас в Реестре собственности.

Многие покупатели из США проводят всю сделку, физически не находясь в Испании, оформив доверенность — это особенно удобно, учитывая трансатлантическое расстояние.

Нужна ли мне виза для покупки или проживания в Испании?

Для покупки недвижимости виза не нужна. Однако граждане США могут находиться в Испании (и в Шенгенской зоне) в качестве туриста только 90 дней в течение любого 180-дневного периода. Чтобы жить в своём новом доме на побережье долгосрочно, вам понадобится вид на жительство.

Какие визы подходят американским владельцам недвижимости?

• Виза без права на работу (NLV): Классический выбор для пенсионеров и финансово независимых американцев. Необходимо подтвердить достаточный пассивный доход/сбережения и наличие частной медицинской страховки, при этом работать на местном рынке нельзя. Владение жильём усиливает вашу заявку.
• Виза цифрового кочевника: Для удалённых работников и фрилансеров, получающих доход от неиспанских (например, американских) компаний или клиентов — популярна среди молодых покупателей из США на Коста-дель-Соль и Коста-Бланке.
• Стандартные маршруты вида на жительство/работы: Для тех, кто переезжает по приглашению испанского работодателя или открывает бизнес.

Обратите внимание, что прежняя испанская «Золотая виза» (вид на жительство через инвестиции в недвижимость) была отменена в 2025 году, поэтому покупка недвижимости больше не даёт прямого пути к получению вида на жительство. Планируйте получение статуса резидента через NLV или визу цифрового кочевника. Всегда уточняйте актуальные требования в испанском консульстве, обслуживающем ваш штат США.

Как работает двойное налогообложение между США и Испанией?

Именно в этом вопросе покупатели из США больше всего отличаются от других иностранцев, поскольку Соединённые Штаты облагают налогом своих граждан на общемировой доход независимо от места проживания. Хорошая новость: договор об избежании двойного налогообложения между США и Испанией и американский зачёт иностранных налогов (foreign tax credit) означают, что вы не должны платить полный налог дважды с одного и того же дохода. На практике:

• Если вы становитесь налоговым резидентом Испании (как правило, при пребывании более 183 дней в году в Испании), вы подаёте декларацию и платите налог в Испании со своего общемирового дохода, но обычно можете зачесть уплаченный в Испании налог в счёт своих обязательств перед США.
• Вы всё равно обязаны ежегодно подавать федеральную налоговую декларацию США, где бы вы ни жили.
• FBAR: Если совокупный остаток на ваших иностранных (испанских) банковских счетах в какой-либо момент года превышает US$10 000, вы обязаны подать форму FinCEN 114 (FBAR). Отчётность по FATCA (форма 8938) также может применяться при превышении определённых порогов.

Поскольку отчётность на стороне США действительно сложна, большинство американских владельцев работают с консультантом по трансграничному налогообложению, который разбирается в обеих системах. Mediter может порекомендовать специалистов, имеющих опыт работы с клиентами из США на побережьях Коста.

Какие испанские налоги я буду платить как владелец?

Текущие испанские налоги для владельцев недвижимости

Налог	Кто платит	Примечания
IBI (муниципальный налог)	Все владельцы	Ежегодный местный налог на недвижимость, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости.
Налог на вменённый доход для нерезидентов	Владельцы-нерезиденты	Условный налог на второе жильё, даже если оно не сдаётся в аренду.
Налог на доход от аренды	Владельцы, сдающие жильё	Резиденты стран за пределами ЕС (включая американцев), как правило, не могут вычитать расходы и платят фиксированную ставку с валовой аренды.
Налог на богатство	Владельцы дорогой недвижимости	Значительно варьируется по регионам; сверьте правила Andalucía и Comunitat Valenciana.

Один момент, который следует учитывать покупателям из США: поскольку резиденты стран за пределами ЕС, как правило, облагаются налогом с валового дохода от аренды без вычетов расходов, доступных резидентам ЕС, доходность от краткосрочной аренды может оказаться менее выгодной, чем кажется на первый взгляд. Заложите это в бюджет, если планируете сдавать свою недвижимость на Коста-дель-Соль или Коста-Бланке.

Могут ли американцы получить ипотеку в Испании?

Да. Испанские банки кредитуют покупателей-нерезидентов из США, хотя обычно с более низким соотношением кредита к стоимости — часто около 60–70% от стоимости недвижимости для нерезидентов против до 80% для резидентов. Вам понадобятся документы, подтверждающие доход в США (обычно переведённые), налоговые декларации и банковские выписки. Процентные ставки и условия устанавливаются индивидуально, а наличие испанского счёта и NIE ускоряет одобрение. Многие американцы покупают за наличные и рефинансируют позже или используют средства, вырученные от активов в США.

Какое побережье Коста лучше всего подходит американским покупателям?

• Коста-дель-Соль (Andalucía): Самое известное на международном уровне, с крупнейшим англоязычным сообществом, прямыми рейсами через Малагу, первоклассным здравоохранением и гламуром Марбельи/Эстепоны. Более низкий ITP, чем в регионах Валенсии.
• Коста-Бланка (Comunitat Valenciana): Отличное соотношение цены и качества, огромная инфраструктура для экспатов вокруг Аликанте, Хавеи и Торревьехи и стабильно солнечная погода — фаворит среди пенсионеров.
• Коста-Кальида (Мурсия/Аликанте): Более спокойное, тёплое круглый год, выгодное по цене побережье вокруг Мар-Менор и гольф-курортов.
• Коста-Альмерия (Andalucía): Самое аутентичное и доступное из четырёх, с впечатляющей береговой линией вокруг Мохакара и природным парком Кабо-де-Гата.

Часто задаваемые вопросы

Может ли гражданин США купить дом в Испании без вида на жительство?

Да. Для владения испанской недвижимостью не требуется вид на жительство. Вам нужен только NIE. Однако владение не даёт права жить в Испании сверх туристического лимита в 90 дней из 180 — для этого нужна виза, например без права на работу или виза цифрового кочевника.

Буду ли я облагаться налогом дважды как американец, владеющий недвижимостью в Испании?

Как правило, нет. Договор об избежании двойного налогообложения между США и Испанией и американский зачёт иностранных налогов предотвращают полное двойное налогообложение одного и того же дохода. Вы всё равно обязаны подавать декларацию в США и, при необходимости, FBAR по испанским счетам свыше US$10 000. Обращайтесь к консультанту по трансграничному налогообложению.

Каковы общие расходы на покупку для американцев?

Около 11–14% от стоимости. Основная переменная — налог на переход права собственности: примерно 10% на Коста-Бланке и в аликантской части Коста-Кальиды и более низкая ставка в Андалусии (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия). Новостройки вместо этого облагаются IVA 10% плюс гербовый сбор AJD.

Доступна ли ещё «Золотая виза» для покупателей недвижимости?

Нет. Испания отменила «Золотую визу» — вид на жительство через инвестиции — в 2025 году. Американцам, желающим получить вид на жительство, стоит рассмотреть визу без права на работу или визу цифрового кочевника. Покупка жилья по-прежнему поддерживает эти заявки, но больше не является прямым путём к получению вида на жительство.

Могу ли я купить недвижимость дистанционно из США?

Да. Оформив доверенность на вашего испанского адвоката, вы можете провести всю покупку целиком — включая получение NIE и подписание у нотариуса — не приезжая в страну. Это распространённая и полностью законная практика.

Нужен ли мне счёт в испанском банке?

Настоятельно рекомендуется. Он понадобится для оплаты налогов, коммунальных услуг и взносов в сообщество собственников, а также упрощает оформление ипотеки и сам перевод средств при покупке.

Готовы купить недвижимость на побережьях Коста?

Mediter Real Estate специализируется на сопровождении международных покупателей — в том числе граждан США — на каждом этапе покупки на Коста-Бланке, Коста-Кальиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии. От оформления вашего NIE и подбора экспертов по трансграничным налоговым и юридическим вопросам до поиска подходящего дома — мы делаем покупку из США простой. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, чтобы обсудить ваш переезд на испанское побережье.