Sí, los ciudadanos de EE. UU. pueden comprar libremente propiedades en España: no existen restricciones por nacionalidad, y los estadounidenses disfrutan exactamente de los mismos derechos de compra que los compradores de la UE. Las dos primeras cosas que debe hacer son obtener un número de identificación fiscal español (NIE) y prever aproximadamente un 11-14% en costes de compra adicionales sobre el precio de adquisición. Sin embargo, comprar la propiedad no le da derecho a vivir en España a largo plazo: para ello necesita un visado, como el visado no lucrativo. Esta guía se centra en las cuatro regiones donde opera Mediter Real Estate: la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería.
Los puntos prácticos más importantes para los estadounidenses son: (1) el proceso de compra en sí es sencillo e idéntico al de cualquier comprador extranjero; (2) los impuestos varían según la región: el impuesto de transmisiones ronda el 10% en la Costa Blanca y en la parte alicantina de la Costa Cálida (Comunitat Valenciana), frente a alrededor del 8% en la Costa del Sol y la Costa Almería (Andalucía); y (3) el convenio de doble imposición entre EE. UU. y España significa que, por lo general, no tributará dos veces por los mismos ingresos, pero como ciudadano estadounidense todavía debe presentar declaración ante el IRS y declarar sus cuentas en el extranjero. Detallamos cada punto a continuación.
Por supuesto. España no impone restricciones a la propiedad extranjera de inmuebles residenciales, y esto se aplica plenamente a los ciudadanos de EE. UU. Puede comprar una villa en Marbella, un apartamento en Torrevieja, una casa adosada en Mojácar o una finca cerca de Murcia a su propio nombre, de forma conjunta o a través de una sociedad. No se exige ser residente ni existe un gasto mínimo para convertirse en propietario.
El único requisito administrativo es el NIE (Número de Identidad de Extranjero), su número de identificación y fiscal para extranjeros en España. No podrá completar una compra, abrir una cuenta bancaria de residente ni pagar impuestos españoles sin él. Los estadounidenses suelen obtener el NIE en un consulado español en EE. UU. (Nueva York, Miami, San Francisco, etc.) antes de viajar, o en España mediante un poder notarial otorgado a su abogado.
Independientemente de la nacionalidad, prevea unos costes totales de la operación en torno al 11-14% del precio de compra. La partida más importante es el impuesto de transmisiones patrimoniales, y aquí es donde la región realmente importa: lo fija cada comunidad autónoma, no el gobierno nacional.
| Concepto de coste | Costa Blanca y parte alicantina de la Costa Cálida (Comunitat Valenciana) |
Costa del Sol y Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| ITP impuesto de transmisiones (segunda mano) | ~10% | ~7% (en Andalucía se aplica un tipo fijo simplificado) |
| Gastos de notaría | ~0,1-0,5% | ~0,1-0,5% |
| Gastos del Registro de la Propiedad | ~0,1-0,4% | ~0,1-0,4% |
| Honorarios de abogado | ~1% (+ IVA) | ~1% (+ IVA) |
| Costes bancarios/hipotecarios (si procede) | Variables (tasación, apertura) | Variables (tasación, apertura) |
En el caso de una propiedad de obra nueva, la estructura impositiva cambia: en lugar del ITP se paga IVA al 10% más el impuesto de actos jurídicos documentados AJD (alrededor del 1,5% tanto en la Comunitat Valenciana como en Andalucía). Dado que los tipos impositivos y los tramos con tipo reducido se ajustan periódicamente en cada región, confirme siempre la cifra exacta actual con su abogado antes de firmar; nunca dé por hecho el tipo del año anterior.
Muchos compradores estadounidenses completan toda la operación sin estar físicamente presentes en España otorgando un poder notarial, algo especialmente cómodo dada la distancia transatlántica.
No necesita ningún visado para comprar una propiedad. Pero los ciudadanos de EE. UU. solo pueden permanecer en España (y en el espacio Schengen) 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días como turistas. Para vivir a largo plazo en su nuevo hogar en la Costa necesita un permiso de residencia.
Tenga en cuenta que la antigua «Golden Visa» de España (residencia mediante inversión inmobiliaria) se eliminó en 2025, por lo que comprar una propiedad ya no supone una vía directa a la residencia. Planifique su residencia en torno al VNL o al visado de nómada digital. Confirme siempre los requisitos vigentes con el consulado español que cubre su estado de EE. UU.
Este es el aspecto en el que los compradores estadounidenses más se diferencian de otros extranjeros, porque Estados Unidos grava a sus ciudadanos por sus ingresos mundiales independientemente de dónde vivan. La buena noticia: el convenio de doble imposición entre EE. UU. y España y el crédito fiscal por impuestos pagados en el extranjero (foreign tax credit) hacen que no deba pagar el impuesto completo dos veces sobre los mismos ingresos. En la práctica:
Dado que la declaración en el lado estadounidense es realmente compleja, la mayoría de los propietarios estadounidenses trabajan con un asesor fiscal transfronterizo que conozca ambos sistemas. Mediter puede orientarle hacia profesionales con experiencia con clientes de EE. UU. en las Costas.
| Impuesto | Quién lo paga | Notas |
|---|---|---|
| IBI (impuesto municipal) | Todos los propietarios | Impuesto local anual sobre bienes inmuebles, basado en el valor catastral. |
| Impuesto sobre la renta imputada de no residentes | Propietarios no residentes | Impuesto teórico sobre una segunda vivienda aunque no se alquile. |
| Impuesto sobre las rentas del alquiler | Propietarios que alquilan | Los residentes no comunitarios (incluidos los estadounidenses) por lo general no pueden deducir gastos y tributan a un tipo fijo sobre el alquiler bruto. |
| Impuesto sobre el patrimonio | Propietarios de mayor valor | Varía notablemente según la región; consulte las normas de Andalucía frente a las de la Comunitat Valenciana. |
Un aspecto que los compradores de EE. UU. deben tener en cuenta: dado que los residentes no comunitarios suelen tributar por los ingresos brutos del alquiler sin las deducciones de gastos disponibles para los residentes de la UE, la rentabilidad del alquiler vacacional puede ser menos favorable de lo que parece a primera vista. Presupueste esto si planea alquilar su propiedad en la Costa del Sol o la Costa Blanca.
Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a compradores estadounidenses no residentes, aunque normalmente con una relación préstamo-valor más baja: a menudo alrededor del 60-70% del precio de compra para no residentes, frente a hasta el 80% para residentes. Necesitará documentación de ingresos de EE. UU. (por lo general traducida), declaraciones de la renta y extractos bancarios. Los tipos de interés y las condiciones se fijan de forma individual, y tener una cuenta española y el NIE agiliza la aprobación. Muchos estadounidenses compran al contado y refinancian más tarde, o utilizan fondos obtenidos de activos en EE. UU.
Sí. No existe requisito de residencia para ser propietario de un inmueble en España. Solo necesita un NIE. Sin embargo, la propiedad no otorga el derecho a vivir en España más allá del límite turístico de 90 días en 180; para ello necesita un visado, como el no lucrativo o el de nómada digital.
Por lo general, no. El convenio de doble imposición entre EE. UU. y España y el crédito fiscal por impuestos pagados en el extranjero evitan la doble imposición completa sobre los mismos ingresos. Aun así, debe presentar una declaración estadounidense y, cuando proceda, un FBAR por cuentas españolas superiores a 10.000 USD. Recurra a un asesor fiscal transfronterizo.
Alrededor del 11-14% del precio. La principal variable es el impuesto de transmisiones: en torno al 10% en la Costa Blanca y la parte alicantina de la Costa Cálida, y un tipo más bajo en Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería). La obra nueva conlleva un 10% de IVA más el impuesto AJD en su lugar.
No. España eliminó la Golden Visa de residencia por inversión en 2025. Los estadounidenses que deseen la residencia deberían considerar el visado no lucrativo o el visado de nómada digital. Comprar una vivienda todavía respalda estas solicitudes, pero ya no es una vía directa a la residencia.
Sí. Otorgando un poder notarial a su abogado español, puede completar toda la compra —incluidos la obtención del NIE y la firma ante notario— sin viajar. Esto es habitual y totalmente legal.
Es muy recomendable. La utilizará para pagar impuestos, suministros y cuotas de la comunidad, y simplifica la gestión de la hipoteca y la propia transferencia de la compra.
Mediter Real Estate se especializa en guiar a los compradores internacionales —incluidos los ciudadanos de EE. UU.— en cada paso de la compra en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería. Desde tramitar su NIE y ponerle en contacto con expertos fiscales y jurídicos transfronterizos hasta encontrar la vivienda adecuada, hacemos que comprar desde EE. UU. sea sencillo. Póngase en contacto con Mediter Real Estate hoy mismo para hablar de su traslado a la costa española.
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