Skrevet av Nicki Price, CEO
Ja, du kan flytte det eksisterende spanske boliglånet ditt til en billigere bank i 2026, og i de fleste tilfeller er det langt rimeligere enn å si opp lånet og starte på nytt. Det viktigste verktøyet er subrogación de acreedor, en overføring av lånet fra en bank til en annen som er beskyttet av boliglånsloven Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario. Loven begrenser gebyret for førtidig nedbetaling på lån med variabel rente til 0,15 % de tre første årene og 0 % etter det. For en typisk bolig på Costa del Sol bør du regne med omtrent 0,5-1,5 % av restgjelden for å bytte, mot en langt høyere regning hvis du sier opp lånet helt. Hvis renten din ble fastsatt over dagens markedsnivå, kan subrogación gi deg en reell besparelse.
Denne guiden forklarer de tre måtene å endre boliglånet på, hva hver av dem koster for en bolig på Costa del Sol, hvordan ikke-bosatte stiller seg, og de konkrete trinnene. Den gjelder like mye for eiere på Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería. Bare satsene for stempelavgift varierer litt mellom regionene, og dem tar vi for oss nedenfor.
Subrogación de acreedor («bytte av kreditor») er en juridisk overføring av det eksisterende boliglånet ditt fra én spansk bank til en annen. Gjelden er den samme, men vilkårene blir den nye bankens. Etter Ley 5/2019 får din nåværende bank mulighet til å matche tilbudet (retten til motbud, eller enervación) innen 15 dager før byttet gjennomføres, så bankene forbedrer ofte renten bare for å beholde deg.
Dette er noe annet enn subrogación de deudor, den langt vanligere situasjonen der en kjøper overtar utbyggerens eller selgerens boliglån ved kjøp. Det er et kjøpsverktøy, og den bredere finansieringsbildet har vi gått gjennom i guiden til boliglån for ikke-bosatte i Spania 2026. Denne artikkelen handler utelukkende om eiere som allerede har et lån og ønsker bedre vilkår.
Det finnes tre veier, og hvilken som passer best, avhenger av om du vil bytte bank, endre vilkår eller begge deler. Subrogación bytter bank. Novación reforhandler vilkårene med din nåværende bank. Å si opp lånet og tegne et nytt er dyrest, men noen ganger den eneste måten å låne mer på.
| Løsning | Bytte bank? | Hovedkostnader | Kan du låne mer? | Typisk total av restgjeld |
|---|---|---|---|---|
| Subrogación de acreedor | Ja | Ny verdivurdering (tasación), bankens eventuelle subrogación-gebyr, notar + register; tak for førtidig nedbetaling etter Ley 5/2019 | Nei, kun samme gjeld | ~0,5-1,5 % |
| Novación (samme bank) | Nei | Novación-gebyr, eventuell verdivurdering, notar + register for økte beløp | Noen ganger | ~0,1-1 % |
| Si opp + nytt boliglån | Ja | Sletting av pantet (skjøte + registrering), pluss alle kostnadene ved et nytt lån, inkludert AJD-stempelavgift der den er aktuell | Ja | ~2-4 % |
Viktig å vite: etter Ley 5/2019 betales AJD-stempelavgiften og notar- og registerkostnadene ved opprettelsen av et boliglån av banken, ikke av låntakeren. Låntakeren betaler bare tasación (verdivurderingen av eiendommen). Denne ene regelen er grunnen til at subrogación og novación er så mye billigere enn før 2019. Mange eldre artikler på nettet oppgir fortsatt stempelavgift betalt av låntaker, noe som ikke lenger gjelder.
For lån tegnet etter juni 2019 er gebyrene begrenset av Ley 5/2019, og de er lave. På et boliglån med variabel rente kan banken maksimalt kreve 0,25 % av nedbetalt kapital de tre første årene, eller 0,15 % de fem første årene (banken velger ett av alternativene), og 0 % etter det. På et boliglån med fast rente er taket 2 % de første 10 årene og 1,5 % deretter, og aldri mer enn bankens faktiske tap.
Hvis lånet ditt er eldre enn 2019, gjelder fortsatt de gamle reglene i escritura (skjøtet), så les den nøye. Du kan også sjekke restgjelden på en oppdatert nota simple, som viser pantet som er registrert på eiendommen din.
Det lønner seg når renteforskjellen, brukt på restgjelden og gjenstående løpetid, sparer mer enn byttet koster. Vanligvis rettferdiggjør en besparelse på minst 0,5-0,75 prosentpoeng byttet. Referanserenten for de fleste spanske lån med variabel rente er 12-måneders Euribor, publisert av Banco de España. Fast og blandet rente prises ut fra bankenes finansieringskostnader. Hvis du låste en høy fast rente under toppen i 2023-2024, kan et billigere fastrentelån eller et blandet lån i dag tjene inn kostnadene på et par år.
Regn på hele den gjenstående løpetiden, ikke bare på den månedlige betalingen. En lavere rente strukket over lengre tid kan koste mer totalt. Se også etter bonificaciones, rentenedslag knyttet til at du har hjemforsikring, livsforsikring eller lønnskonto i banken. Den annonserte renten gjelder bare hvis du oppfyller disse vilkårene.
Anta at du skylder €200 000 på en leilighet på Costa del Sol til 4,1 % fast rente med 20 år igjen, og at en ny bank tilbyr 2,9 % via subrogación. Byttet kan koste rundt €1 500-€2 500 (verdivurdering pluss eventuelt gebyr, mens banken dekker stempelavgift og etablering). Rentekuttet sparer deg for godt over €1 000 i året i renter i begynnelsen, så kostnaden er vanligvis tjent inn i løpet av to år. Bekreft alltid dine egne tall med en megler eller banken.
Ja, men den nye banken vurderer deg på nytt som en ny søker: inntekt, gjeld og belåningsgrad teller igjen. Ikke-bosatte møter vanligvis lavere maksimal belåningsgrad, ofte rundt 60-70 % av verdivurderingen. Subrogación fungerer derfor best når du har bygget opp egenkapital, eller boligen har steget i verdi. Du trenger et gyldig NIE (se vår guide til NIF og NIE), en spansk bankkonto og dokumentasjon på inntekt.
Valuta spiller også inn: hvis inntekten din kommer i pund eller dollar, påvirker kurssvingninger betalingsevnen. Vi forklarer sikringsmuligheter i vår guide til valutarisiko for britiske kjøpere og hvordan du flytter penger i vår guide til å sende penger til Spania.
Hver subrogación eller nytt boliglån krever en ny tasación, en offisiell verdivurdering utført av en takstmann godkjent av Banco de España. Banken låner en andel av dette tallet, ikke av kjøpesummen din, så et stigende marked hjelper deg, mens et fallende marked kan krympe avtalen. På Costa del Sol har verdiene i ettertraktede områder generelt holdt seg godt, noe som vanligvis kommer eieren til gode. Hvordan takstmenn jobber, og hvorfor tallet deres kan avvike fra salgsprisen, forklarer vi i guiden til tasación.
Hele prosessen tar vanligvis fire til åtte uker. Notar- og gjennomføringsprosessen ligner på den ved et kjøp. I guiden til notar og overtakelsesdagen kan du lese hva som skjer rundt signeringsbordet.
Ren subrogación og novación av renten medfører ingen stempelavgift for låntakeren. Men hvis du øker kapitalen (låner mer med sikkerhet i boligen), kan det ekstra beløpet utløse AJD-stempelavgift. I Andalucía (Costa del Sol og Costa Almería) er satsen 1,2 %, mot 1,4 % i Comunidad Valenciana (Costa Blanca) og 1,5 % i Murcia (Costa Cálida), i henhold til de respektive regionale skattereglene. Hvis du bare ønsker bedre rente på samme gjeld, gjelder ikke dette.
Mediter har for tiden 9 755 eiendommer til salgs på Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería. Eiere som refinansierer for å kjøpe en feriebolig til, eller frigjør egenkapital for å bytte opp, er vanlig på Costa del Sol. Hvis du vurderer å bytte til en større bolig i stedet for å refinansiere, er sammenligningen av leie og kjøp og investeringsguiden for Estepona gode steder å begynne.
Ja. Du kan gjennomføre en subrogación som ikke-bosatt, men du trenger et gyldig NIE, en spansk bankkonto og må bestå den nye bankens vurdering av betalingsevne. En fullmakt kan gi en advokat rett til å signere på dine vegne hvis du ikke kan reise til signeringen.
Etter Ley 5/2019 har banken din 15 dager til å komme med et motbud når en subrogación er varslet. Den kan ikke blokkere byttet, men den kan matche eller slå det nye tilbudet, noe som ofte betyr at du får bedre rente uten å bytte bank.
Ved en subrogación betaler du hovedsakelig tasación (verdivurdering) og eventuelt bankens subrogación-gebyr, til sammen typisk rundt 0,5-1,5 % av restgjelden. Banken betaler AJD-stempelavgiften og etableringskostnadene. Å si opp lånet og ta et nytt koster mer, omtrent 2-4 %.
Subrogación flytter lånet til en ny bank, mens novación reforhandler vilkårene med din eksisterende bank. Novación er ofte billigere og raskere hvis din nåværende bank vil tilby en konkurransedyktig rente.
Ja, 12-måneders Euribor, publisert av Banco de España, er referanserenten for de fleste spanske boliglån med variabel rente. Mange eiere sammenligner den nå med fast og blandet rente før de bestemmer seg for om de skal bytte.
Ikke gjennom en ren subrogación, som bare overfører den eksisterende gjelden. For å frigjøre egenkapital trenger du en novación med kapitaløkning eller et nytt boliglån, og det ekstra beløpet kan utløse AJD-stempelavgift etter satsen i din region.
Enten du vil kutte renten på en eksisterende bolig på Costa del Sol eller bytte opp til en større eiendom, kan Mediter Real Estate henvise deg til pålitelige lokale meglere og vise deg boliger på Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería. Kontakt teamet vårt på info@mediter.com eller +34 744 719 499 for ærlige råd fra folk med lokalkunnskap.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler