Ja, Amerikaanse burgers mogen vrij vastgoed kopen in Spanje — er zijn geen beperkingen op basis van nationaliteit, en Amerikanen genieten precies dezelfde kooprechten als kopers uit de EU. De twee dingen die u eerst moet regelen, zijn het verkrijgen van een Spaans belastingnummer (NIE) en het inplannen van ongeveer 11–14% aan bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs. Het kopen van vastgoed geeft u echter niet automatisch het recht om langdurig in Spanje te wonen — daarvoor heeft u een visum nodig, zoals het non-lucratieve visum. Deze gids richt zich op de vier regio's waarin Mediter Real Estate actief is: de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería.
De belangrijkste praktische punten voor Amerikanen zijn: (1) het koopproces zelf is eenvoudig en identiek aan dat van elke andere buitenlandse koper; (2) de belastingen verschillen per regio — de overdrachtsbelasting bedraagt ongeveer 10% aan de Costa Blanca en het Alicante-deel van de Costa Cálida (Comunitat Valenciana) tegenover ongeveer 8% aan de Costa del Sol en Costa Almería (Andalucía); en (3) het belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen de VS en Spanje betekent dat u over hetzelfde inkomen doorgaans niet dubbel wordt belast, maar als Amerikaans burger moet u nog steeds aangifte doen bij de IRS en uw buitenlandse rekeningen opgeven. Hieronder lichten we alles nader toe.
Absoluut. Spanje kent geen beperkingen op buitenlands eigendom van woonvastgoed, en dit geldt volledig voor Amerikaanse burgers. U kunt een villa in Marbella, een appartement in Torrevieja, een geschakelde woning in Mojácar of een finca bij Murcia op eigen naam, gezamenlijk of via een bedrijf kopen. Er is geen vereiste om ingezetene te zijn, en er is geen minimumbedrag om eigenaar te worden.
De enige administratieve voorwaarde is de NIE (Número de Identidad de Extranjero) — uw Spaanse identificatie- en belastingnummer voor buitenlanders. U kunt geen aankoop afronden, geen bankrekening voor ingezetenen openen of Spaanse belastingen betalen zonder deze. Amerikanen verkrijgen de NIE doorgaans ofwel bij een Spaans consulaat in de VS (New York, Miami, San Francisco, enz.) voordat ze reizen, ofwel in Spanje via een volmacht die aan hun advocaat wordt verleend.
Ongeacht nationaliteit kunt u rekenen op totale transactiekosten van ongeveer 11–14% van de aankoopprijs. De grootste post is de overdrachtsbelasting, en juist hier maakt de regio echt verschil — deze wordt vastgesteld door elke autonome gemeenschap, niet door de nationale overheid.
| Kostenpost | Costa Blanca & Alicante-deel Costa Cálida (Comunitat Valenciana) |
Costa del Sol & Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| ITP overdrachtsbelasting (bestaande bouw) | ~10% | ~7% (in Andalucía geldt een vereenvoudigd vast tarief) |
| Notariskosten | ~0,1–0,5% | ~0,1–0,5% |
| Kadasterkosten | ~0,1–0,4% | ~0,1–0,4% |
| Advocaatkosten | ~1% (+ btw) | ~1% (+ btw) |
| Bank-/hypotheekkosten (indien van toepassing) | Variabel (taxatie, afsluiten) | Variabel (taxatie, afsluiten) |
Bij een nieuwbouwwoning verandert de belastingstructuur: in plaats van ITP betaalt u IVA (btw) van 10% plus AJD (zegelrecht) (ongeveer 1,5% in zowel de Comunitat Valenciana als Andalucía). Omdat belastingtarieven en verlaagde tariefschijven periodiek door elke regio worden aangepast, bevestigt u altijd het exacte actuele bedrag bij uw advocaat voordat u tekent — ga nooit uit van het tarief van vorig jaar.
Veel Amerikaanse kopers ronden de hele transactie af zonder fysiek in Spanje aanwezig te zijn, door een volmacht te verlenen — bijzonder handig gezien de trans-Atlantische afstand.
U heeft geen visum nodig om vastgoed te kopen. Maar Amerikaanse burgers mogen als toerist slechts 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in Spanje (en het Schengengebied) verblijven. Om langdurig in uw nieuwe woning aan de Costa te wonen, heeft u een verblijfsvergunning nodig.
Let op: Spanjes voormalige "Golden Visa" (verblijfsrecht via vastgoedinvestering) is in 2025 afgeschaft, dus het kopen van vastgoed biedt niet langer een directe route naar verblijfsrecht. Plan uw verblijfsrecht in plaats daarvan rond het NLV of het digitaal nomadenvisum. Bevestig altijd de actuele vereisten bij het Spaanse consulaat dat uw Amerikaanse staat bedient.
Dit is het gebied waarin Amerikaanse kopers het meest verschillen van andere buitenlanders, omdat de Verenigde Staten hun burgers belasten op hun wereldwijde inkomen, ongeacht waar ze wonen. Het goede nieuws: het belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen de VS en Spanje en de Amerikaanse verrekening van buitenlandse belasting (foreign tax credit) zorgen ervoor dat u niet volledig dubbel belasting hoeft te betalen over hetzelfde inkomen. In de praktijk:
Omdat de rapportage aan de Amerikaanse kant behoorlijk complex is, werken de meeste Amerikaanse eigenaren samen met een grensoverschrijdende belastingadviseur die beide systemen begrijpt. Mediter kan u doorverwijzen naar professionals met ervaring met Amerikaanse klanten aan de Costas.
| Belasting | Wie betaalt | Opmerkingen |
|---|---|---|
| IBI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting) | Alle eigenaren | Jaarlijkse lokale onroerendezaakbelasting, gebaseerd op de kadastrale waarde. |
| Inkomstenbelasting op fictief inkomen voor niet-ingezetenen | Niet-ingezeten eigenaren | Een fictieve belasting op een tweede woning, ook als deze niet wordt verhuurd. |
| Belasting op huurinkomsten | Eigenaren die verhuren | Niet-EU-ingezetenen (waaronder Amerikanen) kunnen doorgaans geen kosten aftrekken en betalen een vast tarief over de bruto huur. |
| Vermogensbelasting | Eigenaren van hogere waarde | Verschilt aanzienlijk per regio; controleer de regels van Andalucía versus Comunitat Valenciana. |
Eén punt waar Amerikaanse kopers op moeten letten: omdat niet-EU-ingezetenen doorgaans worden belast op hun bruto huurinkomsten zonder de kostenaftrek die EU-ingezetenen wel hebben, kunnen de rendementen op vakantieverhuur minder gunstig uitpakken dan ze op het eerste gezicht lijken. Houd hier rekening mee als u van plan bent uw woning aan de Costa del Sol of Costa Blanca te verhuren.
Ja. Spaanse banken verstrekken leningen aan niet-ingezeten Amerikaanse kopers, al is dat doorgaans tegen een lagere loan-to-value — vaak rond 60–70% van de aankoopprijs voor niet-ingezetenen, tegenover maximaal 80% voor ingezetenen. U heeft Amerikaanse inkomensdocumentatie nodig (meestal vertaald), belastingaangiften en bankafschriften. Rentetarieven en voorwaarden worden individueel vastgesteld, en het hebben van een Spaanse rekening en NIE versnelt de goedkeuring. Veel Amerikanen kopen contant en herfinancieren later, of gebruiken middelen die vrijkomen uit Amerikaanse bezittingen.
Ja. Er is geen verblijfsvereiste om Spaans vastgoed te bezitten. U heeft alleen een NIE nodig. Eigendom geeft echter niet het recht om langer in Spanje te wonen dan de toeristenlimiet van 90 dagen binnen 180 dagen — daarvoor heeft u een visum nodig, zoals het non-lucratieve of digitaal nomadenvisum.
Over het algemeen niet. Het belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen de VS en Spanje en de Amerikaanse verrekening van buitenlandse belasting voorkomen volledige dubbele belasting over hetzelfde inkomen. U moet nog steeds een Amerikaanse aangifte indienen en, waar van toepassing, een FBAR voor Spaanse rekeningen boven US$ 10.000. Schakel een grensoverschrijdende belastingadviseur in.
Ongeveer 11–14% van de prijs. De belangrijkste variabele is de overdrachtsbelasting: ongeveer 10% aan de Costa Blanca en het Alicante-deel van de Costa Cálida, en een lager tarief in Andalucía (Costa del Sol en Costa Almería). Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% IVA plus AJD (zegelrecht).
Nee. Spanje heeft de Golden Visa (verblijfsrecht via investering) in 2025 afgeschaft. Amerikanen die verblijfsrecht willen, kunnen kijken naar het non-lucratieve visum of het digitaal nomadenvisum. Het kopen van een woning ondersteunt deze aanvragen nog steeds, maar is niet langer een directe route naar verblijfsrecht.
Ja. Door een volmacht te verlenen aan uw Spaanse advocaat kunt u de hele aankoop afronden — inclusief het verkrijgen van uw NIE en het tekenen bij de notaris — zonder te reizen. Dit is gebruikelijk en volledig legaal.
Het wordt sterk aanbevolen. U gebruikt deze om belastingen, nutsvoorzieningen en gemeenschapskosten te betalen, en het vereenvoudigt de hypotheekafwikkeling en de aankooptransactie zelf.
Mediter Real Estate is gespecialiseerd in het begeleiden van internationale kopers — waaronder Amerikaanse burgers — bij elke stap van de aankoop aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería. Van het regelen van uw NIE en het in contact brengen met grensoverschrijdende fiscale en juridische experts tot het vinden van de juiste woning: wij maken kopen vanuit de VS eenvoudig. Neem vandaag nog contact op met Mediter Real Estate om uw verhuizing naar de Spaanse kust te bespreken.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
