Geschreven door Nicki Price, CEO
In een urbanisatie aan de Costa Blanca is de weg naar uw poort vaak niet eigendom van de gemeente en wordt hij ook niet door de gemeente onderhouden. Hij is privé, wordt gedeeld door de eigenaren, en de kosten voor nieuw asfalt, verlichting en afwatering komen voor hun rekening, niet voor die van de gemeente. Het eigendom ligt meestal bij een entidad urbanística de conservación (een wettelijk verplicht onderhoudsorgaan, opgericht op grond van de Ley Reguladora de la Actividad Urbanística van de Comunidad Valenciana) of gezamenlijk bij de eigenaren via een servidumbre de paso (recht van overpad) dat in elke escritura is vastgelegd. Voordat u koopt, is de belangrijkste controle om aan de hand van de nota simple en het Catastro vast te stellen of de toegangsweg openbaar (overgedragen aan de gemeente) is, privé en gedeeld, of een onduidelijke strook zonder duidelijke eigenaar. Dat bepaalt namelijk wie betaalt en wie aansprakelijk is als iemand gewond raakt.
Deze gids is gebaseerd op de situatie aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería. Hij legt de drie eigendomsmodellen uit die u zult tegenkomen, hoe u de documenten leest, wat de jaarlijkse kosten zijn en welke valkuilen van een droomvilla een juridisch probleem maken.
U kunt dat niet zomaar aannemen. Een groot deel van de urbanisaties aan de Costa Blanca en Costa Cálida die vanaf de jaren zeventig zijn gebouwd, is nooit formeel overgedragen ("recepcionadas") aan de gemeente, waardoor de wegen privé en niet overgedragen blijven. Dat betekent dat het ayuntamiento (gemeentebestuur) ze niet opnieuw asfalteert, de straatverlichting niet herstelt en de afvoeren niet schoonmaakt. Om te achterhalen in welke categorie uw woning valt, controleert uw advocaat drie zaken: de nota simple van het Registro de la Propiedad (rust er op uw perceel een servidumbre of een verplicht lidmaatschap?), de kaart van het Catastro (is de weg een apart openbaar perceel of onderdeel van de private ontwikkeling?) en de afdeling ruimtelijke ordening van het ayuntamiento (is de urbanisatie officieel overgenomen?).
Er zijn grofweg drie situaties:
Onze uitgebreidere gids Urbanisatie Costa Blanca 2026: wegen en onderhoud en de bijbehorende gids Suelo rústico versus urbano behandelen de bredere vragen over de status van de grond die hierachter schuilgaan.
Een entidad urbanística de conservación is een publiekrechtelijk orgaan (niet hetzelfde als uw gewone comunidad van eigenaren) dat als enige taak heeft de gemeenschappelijke infrastructuur van een urbanisatie te onderhouden: wegen, straatverlichting, groenzones en regenwaterafvoeren. Dat doet het tot (en soms ook na) de overname van de ontwikkeling door het ayuntamiento. Aan de Costa Blanca wordt het opgericht op grond van de stedenbouwkundige wetgeving van de Comunidad Valenciana (het kader van de LUV/LOTUP), en het lidmaatschap is verplicht en automatisch voor elke perceeleigenaar binnen de begrenzing. U kunt zich er niet aan onttrekken en de verplichting rust op de grond, dus bij aankoop erft u haar, ook als de verkoper haar niet heeft genoemd.
Belangrijk: een entidad kan onbetaalde bijdragen verhalen op de woning zelf, vergelijkbaar met hoe schulden van de gemeenschap aan een woning kleven onder de Ley de Propiedad Horizontal. Vraag de verkoper daarom altijd om een betalingsbewijs dat alle bijdragen up-to-date zijn vóór de oplevering. Dit staat los van uw gewone gemeenschapskosten; een villa kan zowel bij een comunidad de propietarios als bij een entidad de conservación horen, met twee jaarlijkse rekeningen.
Er is geen vast tarief: de entidad stelt elk jaar de bijdragen vast om haar werkelijke begroting te dekken, verdeeld volgens de coëfficiënt van elk perceel. Als praktische richtlijn voor resorts aan de Costa Blanca en Costa Cálida lopen de jaarlijkse kosten voor wegen en infrastructuur doorgaans uiteen van ongeveer €150 tot €600 per woning, en aanzienlijk meer bij grote beveiligde resorts met uitgebreide privéwegen, verlichting en landschapsinrichting. Vraag om de goedgekeurde jaarrekeningen van de afgelopen twee jaar in plaats van af te gaan op een genoemd bedrag.
Een servidumbre de paso is een wettelijk recht van overpad waarmee u grond mag oversteken die niet van u is om uw woning te bereiken. Aan de Costa Blanca komt dit voortdurend voor bij percelen in het binnenland en aan de rand van het platteland, bij kleine private doodlopende wegen en bij oudere verkavelingen waar de toegangsstrook nooit aan een gezamenlijke eigenaar is overgedragen. Het wordt geregeld door de Código Civil en moet ingeschreven zijn op beide percelen, zowel het begunstigde (het uwe) als het belaste (dat van de buur), in het Registro de la Propiedad.
Het gevaar is een weg die u dagelijks gebruikt, maar die juridisch eigendom is van een ontwikkelaar die inmiddels is opgeheven, of van een buur die niet verplicht is hem te onderhouden. Als de servidumbre alleen "in de praktijk wordt gebruikt" maar nooit is ingeschreven, hebt u helemaal geen gegarandeerd recht. Uw advocaat moet bevestigen dat het recht op uw nota simple staat en moet waar mogelijk laten vastleggen wie het onderhoud betaalt. Volgens de Código Civil komen de onderhoudskosten van een servidumbre in principe voor rekening van de eigenaar(s) die er voordeel van hebben, tenzij de akte anders bepaalt.
Als de weg privé is en niet is overgedragen, zijn de eigenaren of de entidad de conservación aansprakelijk, niet de gemeente. Een kuil die een auto beschadigt, een kapotte straatlamp of een losliggend putdeksel waarover een bezoeker struikelt: het kan allemaal leiden tot een civiele vordering tegen degene die verantwoordelijk is voor het onderhoud. Waar een entidad de conservación bestaat, hoort zij een aansprakelijkheidsverzekering te hebben en wordt de claim bij haar ingediend. Als de toegang slechts een servidumbre is zonder orgaan erachter, kan de aansprakelijkheid rechtstreeks bij de begunstigde eigenaren terechtkomen. Daarom is het uitzoeken van de regeling vóór de aankoop geen formaliteit maar echt risicobeheer.
Stel tijdens het due diligence-onderzoek twee vragen: (1) Is er een geldige aansprakelijkheidsverzekering (responsabilidad civil) die de gedeelde toegang dekt? en (2) Wie is de aangewezen verantwoordelijke partij? Als niemand dat kan beantwoorden, beschouw dat dan als een waarschuwingssignaal en niet als een detail.
| Punt | Overgedragen openbare weg | Privéweg / entidad de conservación |
|---|---|---|
| Wie is eigenaar | Het ayuntamiento | De eigenaren gezamenlijk / de entidad |
| Wie betaalt nieuw asfalt | Gemeentelijke begroting | Elke eigenaar, volgens coëfficiënt |
| Straatverlichting en afvoeren | Gemeente | De entidad of de eigenaren |
| Jaarlijkse kosten voor u | Gedekt door uw IBI | Doorgaans ~€150-€600+ extra per jaar |
| Aansprakelijkheid bij ongevallen | Gemeente | Eigenaren / entidad (verzekering nodig) |
| Kunt u zich onttrekken | n.v.t. | Nee, de verplichting rust op het perceel |
| Vermeld op nota simple | Niet als last | Als lidmaatschaps- of servidumbre-verplichting |
Het onderliggende principe, namelijk dat niet-overgedragen privéwegen door de eigenaren worden onderhouden en niet door de gemeente, geldt aan alle vier de kusten, maar het wettelijk kader verschilt per autonome regio. Aan de Costa Blanca wordt de entidad de conservación opgericht op grond van de ruimtelijke wetgeving van de Comunidad Valenciana; aan de Costa del Sol en Costa Almería valt zij onder de Andalusische LISTA-wetgeving; aan de Costa Cálida onder het kader van de Región de Murcia. De documenten en de naam van het orgaan zijn in grote lijnen gelijkwaardig, en de regels voor de servidumbre de paso komen overal uit de nationale Código Civil. De aankoopkosten verschillen echter aanzienlijk per regio, en dat is relevant omdat de verplichtingen rond de weg met de aankoop meekomen.
| Kust / regio | ITP bij doorverkoop | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% (akten getekend vanaf 1 juni 2026, Ley 5/2025; 11% boven €1 miljoen) | 10% IVA + 1,4% AJD-zegelrecht |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD-zegelrecht |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD-zegelrecht |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD-zegelrecht |
Houd er rekening mee dat de belastinggrondslag het hoogste bedrag is van de overeengekomen prijs of de valor de referencia van het Catastro, waardoor uw rekening hoger kan uitvallen dan de prijs alleen doet vermoeden. Naast de belasting rekent u op notariskosten van ~0,2-0,5%, kosten van het Registro de la Propiedad van ~0,1-0,25%, een advocaat van ~1% + IVA en een gestoría van ~€300. Als vuistregel komt het totaal bij een doorverkoop neer op ~10-13% bovenop de prijs.
Doe dit alles voordat u de reserveringsaanbetaling of arras betaalt. Aan de Costa Blanca bepaalt namelijk de datum waarop u bij de notaris tekent uw ITP-tarief, niet de datum van de arras, en u wilt niet vastzitten voordat de status van de weg duidelijk is:
Ligt de woning op heuvelachtig terrein of aan de rand van het platteland, combineer dit dan met onze gidsen over wateraansluitingen op het platteland en de cédula de habitabilidad, want bij niet-overgedragen ontwikkelingen spelen vaak alle drie de kwesties tegelijk.
Voor de Costa Blanca Zuid, Costa Blanca Noord, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería hebben wij momenteel 8.553 woningen te koop. Een groot deel van de villa's en rijwoningen ligt in precies dit soort urbanisaties: beveiligde resorts rond Orihuela Costa, Cabo Roig, Rojales, Algorfa en San Miguel de Salinas, waar privétoegang en onderhoud door een entidad of gemeenschap eerder regel dan uitzondering zijn. Voor elk van die woningen kunnen wij de nota simple opvragen en de status van de weg bevestigen voordat u zich vastlegt.
Soms wel. Als de urbanisatie aan de ruimtelijke voorwaarden voldoet, kunnen de eigenaren (vaak via de entidad de conservación) aandringen op formele overname door het ayuntamiento, waarna de gemeente het onderhoud overneemt. In de praktijk kan dit jaren duren en moet de infrastructuur soms eerst op eigen kosten van de eigenaren op niveau worden gebracht.
Vaak wel. Een comunidad de propietarios (onder de Ley de Propiedad Horizontal) onderhoudt de gedeelde delen van een gebouw of complex, terwijl een entidad de conservación de bredere infrastructuur van de urbanisatie onderhoudt, inclusief de wegen. Ze zijn juridisch gescheiden, dus u kunt twee jaarlijkse rekeningen ontvangen.
Nee. Gebruik in de praktijk is niet hetzelfde als een ingeschreven recht. Volgens de Código Civil moet de servidumbre in het Registro de la Propiedad zijn ingeschreven op zowel het begunstigde als het belaste perceel. Is dat niet het geval, dan is uw toegang juridisch kwetsbaar. Laat uw advocaat het dus op de nota simple controleren.
U, als een van de eigenaren, verdeeld volgens de coëfficiënt van uw perceel via de entidad de conservación, of gedeeld door de begunstigde eigenaren bij een servidumbre. Daarom is het essentieel om vóór de oplevering de rekeningen van de entidad en eventueel geplande werkzaamheden op te vragen.
Dat kan. Sommige geldverstrekkers en taxateurs beschouwen onduidelijke toegang als een risicofactor, wat de tasación (taxatie) kan beïnvloeden. Een duidelijk ingeschreven recht van overpad of een functionerende entidad de conservación stelt zowel de geldverstrekker als de koper gerust.
Gedeelde toegang en privéwegen behoren tot de meest voorkomende verborgen problemen in urbanisaties aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería, en ze zijn ook een van de makkelijkste om vóór het tekenen op te lossen, als u er op tijd naar kijkt. Neem contact op met Mediter Real Estate via +34 744 719 499 of info@mediter.com. Wij vragen de nota simple op, bevestigen de status van de weg en leggen precies uit wie eigenaar is van de toegang en wie die onderhoudt bij elke woning die u overweegt.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid