Skrevet av Nicki Price, CEO
I de fleste tilfeller kan du ikke bare omklassifisere landbruksjord (suelo rústico) til boligtomt i Costa Almería. Det er en arealplanbeslutning som tas av ayuntamiento (kommunen) og Junta de Andalucía, ikke noe en privat eier kan kjøpe seg til. Det du ofte kan gjøre, er å få tillatelse til å bo i eller rehabilitere en eksisterende bolig på landbrukseiendom, eller til å bygge én bolig på en tilstrekkelig stor tomt, i henhold til Andalucías arealplanlov (LISTA, Ley 7/2021). Regn med at papirarbeid, teknisk prosjekt, tillatelsesgebyrer, skatter og honorarer til fagfolk koster fra omtrent €3 000-€8 000 for en prosess med endret bruk eller AFO, og opptil flere titusen euro hvis en full omklassifisering i det hele tatt er mulig, noe den sjelden er. Denne guiden skiller det som er realistisk mulig fra salgssnakken.
Det er to ulike klassifiseringer av land, fastsatt i kommuneplanen (PGOU / PGOM), og klassifiseringen avgjør hva du lovlig kan bygge. I Andalucía, som omfatter både Costa Almería og Costa del Sol, er det Ley 7/2021 (LISTA) om fremme av bærekraftig arealbruk i Andalucía som gjelder, utdypet i forskriften RGLISTA (Decreto 550/2022).
Landbruksområder kalles offisielt suelo rústico (tidligere suelo no urbanizable). Byggeland for bolig er suelo urbano eller urbanizable. Landbruksjord er beskyttet nettopp for å hindre at den bygges ned med hus, så standardsvaret på «kan jeg gjøre jordet mitt om til tomter?» er nei. Vi forklarer de underliggende kategoriene i guiden vår om suelo rústico mot urbano, og den samme logikken gjelder i Almería, men med Andalucías egen lov i stedet for den valencianske.
Nesten aldri etter eget ønske. Omklassifisering (reclasificación) er en endring av kommuneplanen. Den avgjøres gjennom en offentlig planprosess og godkjennes av ayuntamiento og Junta de Andalucía, og er ikke et skjema du som eier kan sende inn. Det skjer når en by utvider sin urbane grense, ikke fordi én kjøper ønsker seg en byggetomt.
Tre ting blandes ofte sammen, og bare én av dem er ekte omklassifisering:
Gjennom en actuación en suelo rústico etter LISTA, hvor ayuntamiento gir tillatelse til en bolig knyttet til eiendommen, med forbehold om minste tomtestørrelse, avstandskrav og et prosjekt signert av en arkitekt. Kommunen fastsetter detaljene, så to nabokommuner i Almanzora-dalen kan gi svært ulike svar.
I praksis vurderer ayuntamiento om en enebolig er en forenlig bruk i landlige områder, om tomten oppfyller minstearealet (ofte flere tusen til titusenvis av kvadratmeter, fastsatt lokalt), og om det finnes tjenester som vann og adkomst. Hvis du kjøper på landet nettopp for å leve selvforsynt, bør du lese guiden vår om vann på landeiendom, borebrønner og tilkoblinger før du antar at et bygg er gjennomførbart: uten vann, ingen beboelighet.
Mange cortijos i Almería ble bygget for flere tiår siden uten full byggetillatelse. LISTA (Ley 7/2021), gjennom RGLISTA (Decreto 550/2022), gjør det mulig å regularisere disse via en AFO, en erklæring om Asimilado Fuera de Ordenación, omtrent «tolerert, utenfor planen». En AFO gjør ikke huset lovlig eller tomten til boligtomt. Den anerkjenner at bygningen finnes, gjør at den kan kobles til grunnleggende tjenester og registreres, og hindrer at den rives etter at fristen for håndhevelse er utløpt.
Dette er det viktigste enkeltdokumentet i markedet for landeiendom i Almería, og det er en vei til å bruke et hus, ikke til å omklassifisere land. Vi gjennomgår det i dybden i vår guide til AFO-sertifikatet, og det henger sammen med boligbeviset som forklares i vår guide til cédula de habitabilidad. Hvis eiendommen du ser på ikke har noen av delene, bør du være forsiktig med prisantydningen.
Det finnes ingen enkelt nasjonal avgift. Kostnadene består av faglig arbeid pluss en kommunal skatt. Den store variabelen er rådhusets Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) og tillatelsesgebyret, beregnet som en prosentandel av prosjektverdien, som hver ayuntamiento fastsetter innenfor rammene av den nasjonale Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Post | Hvem tar betalt | Veiledende kostnad |
|---|---|---|
| Arkitekt / teknisk prosjekt og attest | Arkitekt (colegiado) | ca. €1 500-€4 000+ |
| Topografisk oppmåling | Landmåler | ca. €400-€1 000 |
| ICIO byggeskatt (AFO/arbeider) | Ayuntamiento | ca. 2 %-4 % av prosjektverdien |
| Kommunal tillatelse / AFO-gebyr | Ayuntamiento | Varierer, ofte en % av arbeidenes verdi |
| Notar + Registro de la Propiedad (for å registrere bygget) | Notar og eiendomsregister | ca. €600-€1 500 |
| Advokat / gestoría som håndterer saken | Din rådgiver | ca. €800-€2 000 + IVA |
Legger du det sammen, havner en enkel AFO- eller endret bruk-sak på en eksisterende cortijo typisk på €3 000-€8 000 til sammen, i hovedsak tekniske og kommunale kostnader. Et reelt forsøk på omklassifisering (endring av planen) er en helt annen verden: det krever planleggingskonsulenter, offentlig prosess og ofte investeringer i utbyggerskala, og derfor selger ingen seriøs megler det som en rask løsning for én enkelt kjøper.
Du betaler fortsatt overdragelsesskatt når du kjøper. I Costa Almería (Andalucía) er ITP (overdragelsesskatten ved bruktkjøp) 7 %, beregnet av det høyeste av prisen og Catastros valor de referencia. For landbrukstomter kan valor de referencia ligge over en lav landbruksmessig prisantydning, slik at skattegrunnlaget kan overraske kjøpere. Sjekk det alltid før du signerer. Nybygde landboliger har i stedet 10 % IVA (merverdiavgift) pluss AJD-stempelavgift på 1,2 % i Andalucía.
Costa Almería er vanligvis den rimeligste av våre fire kyster å kjøpe i når det gjelder skatter og gebyrer, med totale kjøpskostnader på tommelfingerregel omtrent 10-13 % ved bruktkjøp, i den nedre delen av intervallet. For det store bildet, se vår sammenligning av de fire kystene.
Kjøp aldri på løftet om at landet «kan omklassifiseres». Verifiser den gjeldende klassifiseringen selv først. De viktigste sjekkene er nota simple, klassifiseringen i Catastro og en skriftlig uttalelse fra ayuntamientos urbanismo-avdeling.
Mediter har 8 456 eiendommer til salgs i våre seks soner, inkludert Costa de Almería, og vi publiserer ærlige områdeguider på 13 språk. I innlandet i Almería ser du ofte på cortijos og landsbyhus snarere enn byggetomter, og den juridiske statusen varierer enormt fra eiendom til eiendom. Hvis en landeiendom frister, sjekker vi klassifiseringen og AFO-situasjonen før du forplikter deg, ikke etterpå. Vår guide til landsbyhus i Costa Almería er et godt supplement hvis du vurderer pueblo-blanco som alternativ.
Nesten helt sikkert ikke. Å dele opp landbruksjord i boligtomter krever at området omklassifiseres som urbant gjennom kommuneplanen, noe som er en planbeslutning og ikke en eierrett. Salg av «byggetomter» som fortsatt er rústico er et vanlig svindelopplegg. Verifiser klassifiseringen hos Catastro og Registro de la Propiedad.
En AFO (Asimilado Fuera de Ordenación under LISTA, Ley 7/2021) regulariserer en eksisterende bygning som ble oppført uten full tillatelse, slik at den kan registreres og kobles til tjenester. Endret bruk (cambio de uso) gir en lovlig oppført bygning, for eksempel et landbruksbygg, ny tillatelse som bolig. Ingen av delene omklassifiserer selve landet.
En typisk AFO- eller endret bruk-sak koster omtrent €3 000-€8 000 til sammen, hovedsakelig arkitektens prosjekt, ayuntamientos ICIO-byggeskatt (rundt 2-4 % av prosjektverdien) og tillatelsesgebyr, pluss notar-, eiendomsregister- og juridiske kostnader. Hvert rådhus fastsetter sin egen ICIO og sine egne gebyrer innenfor Ley de Haciendas Locales.
Ja, hvis boligen er lovlig oppført eller regularisert (med en AFO) og har boligbevis (cédula de habitabilidad), og hvis kommunen tillater boligbruk av bygningen. En enebolig kan være en forenlig bruk i landlige områder etter LISTA, men det gis ved tillatelse og er ikke automatisk.
Når det gjelder skatter, vanligvis ja. Andalucías ITP ved bruktkjøp er 7 %, mot 9 % på Costa Blanca (Comunidad Valenciana) og 7,75 % på Costa Cálida (Murcia). De totale kjøpskostnadene i Costa Almería ligger gjerne i den nedre delen av intervallet på 10-13 % ved bruktkjøp.
Landlige Almería kan by på fantastisk verdi, men bare når du vet nøyaktig hva du kjøper og hva du lovlig kan bruke det til. Mediter Real Estate selger på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería, og vi sjekker klassifisering, AFO og tillatelsesstatus før du forplikter deg. Send en e-post til info@mediter.com eller ring +34 744 719 499 for å snakke om en konkret eiendom eller et bestemt område.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler