Oui, les citoyens américains peuvent librement acheter une propriété en Espagne — il n'existe aucune restriction de nationalité, et les Américains bénéficient exactement des mêmes droits d'achat que les acquéreurs de l'UE. Les deux premières démarches indispensables sont l'obtention d'un numéro fiscal espagnol (NIE) et la prévision d'environ 11 à 14 % de frais d'achat supplémentaires au-delà du prix de la propriété. L'achat du bien ne vous donne toutefois pas le droit de résider en Espagne sur le long terme — pour cela, il vous faut un visa, comme le visa non lucratif. Ce guide se concentre sur les quatre régions où opère Mediter Real Estate : la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería.
Les points pratiques les plus importants pour les Américains sont les suivants : (1) le processus d'achat lui-même est simple et identique à celui de tout acquéreur étranger ; (2) les impôts varient selon la région — la taxe de transmission est d'environ 10 % sur la Costa Blanca et le versant alicantin de la Costa Cálida (Comunitat Valenciana) contre environ 8 % sur la Costa del Sol et la Costa Almería (Andalousie) ; et (3) la convention de double imposition entre les États-Unis et l'Espagne signifie qu'en règle générale vous ne serez pas imposé deux fois sur le même revenu, mais en tant que citoyen américain vous devez tout de même déclarer auprès de l'IRS et divulguer vos comptes à l'étranger. Nous détaillons chaque point ci-dessous.
Absolument. L'Espagne n'impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens résidentiels, et cela s'applique pleinement aux citoyens américains. Vous pouvez acheter une villa à Marbella, un appartement à Torrevieja, une maison de ville à Mojácar ou une finca près de Murcie en votre nom propre, en indivision, ou par l'intermédiaire d'une société. Il n'y a aucune obligation de résidence, ni de dépense minimale pour devenir propriétaire.
Le seul prérequis administratif est le NIE (Número de Identidad de Extranjero) — votre numéro d'identification et fiscal d'étranger en Espagne. Vous ne pouvez pas finaliser un achat, ouvrir un compte bancaire de résident ou payer des impôts espagnols sans lui. Les Américains obtiennent généralement le NIE soit auprès d'un consulat espagnol aux États-Unis (New York, Miami, San Francisco, etc.) avant de voyager, soit en Espagne via une procuration accordée à leur avocat.
Quelle que soit la nationalité, comptez des coûts de transaction totaux d'environ 11 à 14 % du prix d'achat. Le poste le plus important est la taxe de transmission immobilière, et c'est là que la région compte vraiment — elle est fixée par chaque communauté autonome, et non par le gouvernement national.
| Poste de coût | Costa Blanca et Costa Cálida versant alicantin (Comunitat Valenciana) |
Costa del Sol et Costa Almería (Andalousie) |
|---|---|---|
| Taxe de transmission ITP (revente) | ~10 % | ~7 % (un taux forfaitaire simplifié s'applique en Andalousie) |
| Frais de notaire | ~0,1–0,5 % | ~0,1–0,5 % |
| Frais du Registre foncier | ~0,1–0,4 % | ~0,1–0,4 % |
| Honoraires d'avocat | ~1 % (+ TVA) | ~1 % (+ TVA) |
| Frais bancaires/hypothécaires (le cas échéant) | Variable (expertise, dossier) | Variable (expertise, dossier) |
Pour un bien neuf, la structure fiscale change : au lieu de l'ITP, vous payez la IVA (TVA) à 10 % plus le droit de timbre AJD (environ 1,5 % à la fois en Comunitat Valenciana et en Andalousie). Comme les taux d'imposition et les tranches à taux réduit sont ajustés périodiquement par chaque région, confirmez toujours le montant exact en vigueur avec votre avocat avant de signer — ne présumez jamais du taux de l'année précédente.
De nombreux acquéreurs américains réalisent toute la transaction sans être physiquement présents en Espagne en accordant une procuration — particulièrement pratique compte tenu de la distance transatlantique.
Vous n'avez besoin d'aucun visa pour acheter une propriété. Mais les citoyens américains ne peuvent séjourner en Espagne (et dans l'espace Schengen) que 90 jours sur toute période de 180 jours en tant que touriste. Pour vivre à long terme dans votre nouvelle résidence sur la Costa, il vous faut un titre de séjour.
Notez que l'ancien « Golden Visa » espagnol (résidence par investissement immobilier) a pris fin en 2025, de sorte que l'achat d'un bien ne constitue plus une voie directe vers la résidence. Planifiez plutôt votre résidence autour du NLV ou du visa nomade numérique. Confirmez toujours les exigences en vigueur auprès du consulat espagnol compétent pour votre État américain.
C'est le domaine où les acquéreurs américains diffèrent le plus des autres étrangers, car les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. La bonne nouvelle : la convention de double imposition entre les États-Unis et l'Espagne et le crédit d'impôt étranger américain font que vous ne devriez pas payer la totalité de l'impôt deux fois sur le même revenu. En pratique :
Comme la déclaration côté américain est réellement complexe, la plupart des propriétaires américains font appel à un conseiller fiscal transfrontalier qui maîtrise les deux systèmes. Mediter peut vous orienter vers des professionnels expérimentés avec les clients américains sur les Costas.
| Impôt | Qui paie | Remarques |
|---|---|---|
| IBI (taxe foncière locale) | Tous les propriétaires | Impôt foncier local annuel, basé sur la valeur cadastrale. |
| Impôt sur le revenu locatif imputé aux non-résidents | Propriétaires non-résidents | Un impôt fictif sur une résidence secondaire, même si elle n'est pas louée. |
| Impôt sur les revenus locatifs | Propriétaires qui louent | Les résidents hors UE (y compris les Américains) ne peuvent généralement pas déduire les charges et paient un taux forfaitaire sur le loyer brut. |
| Impôt sur la fortune | Propriétaires de biens de grande valeur | Varie considérablement selon la région ; vérifiez les règles de l'Andalousie par rapport à la Comunitat Valenciana. |
Un point que les acquéreurs américains doivent retenir : comme les résidents hors UE sont généralement imposés sur les revenus locatifs bruts sans les déductions de charges dont bénéficient les résidents de l'UE, les rendements de location saisonnière peuvent être moins avantageux qu'ils n'y paraissent au premier abord. Prévoyez cela si vous envisagez de louer votre propriété sur la Costa del Sol ou la Costa Blanca.
Oui. Les banques espagnoles prêtent aux acquéreurs américains non-résidents, bien qu'à un ratio prêt/valeur généralement plus faible — souvent autour de 60 à 70 % du prix d'achat pour les non-résidents, contre jusqu'à 80 % pour les résidents. Vous aurez besoin de justificatifs de revenus américains (généralement traduits), de déclarations fiscales et de relevés bancaires. Les taux d'intérêt et les conditions sont fixés individuellement, et disposer d'un compte espagnol et d'un NIE accélère l'approbation. De nombreux Américains achètent au comptant et réhypothèquent plus tard, ou utilisent des fonds débloqués de leurs actifs américains.
Oui. Il n'y a aucune condition de résidence pour posséder un bien immobilier espagnol. Vous avez seulement besoin d'un NIE. Cependant, la propriété ne donne pas le droit de résider en Espagne au-delà de la limite touristique de 90 jours sur 180 — pour cela, il vous faut un visa comme le visa non lucratif ou le visa nomade numérique.
En règle générale, non. La convention de double imposition entre les États-Unis et l'Espagne et le crédit d'impôt étranger américain empêchent une double imposition intégrale sur le même revenu. Vous devez tout de même déposer une déclaration américaine et, le cas échéant, un FBAR pour les comptes espagnols dépassant 10 000 dollars US. Faites appel à un conseiller fiscal transfrontalier.
Environ 11 à 14 % du prix. La principale variable est la taxe de transmission : environ 10 % sur la Costa Blanca et le versant alicantin de la Costa Cálida, et un taux plus faible en Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería). Les biens neufs entraînent une IVA de 10 % plus le droit de timbre AJD à la place.
Non. L'Espagne a mis fin au Golden Visa de résidence par investissement en 2025. Les Américains souhaitant obtenir la résidence devraient envisager le visa non lucratif ou le visa nomade numérique. L'achat d'un logement soutient toujours ces demandes mais n'est plus une voie directe vers la résidence.
Oui. En accordant une procuration à votre avocat espagnol, vous pouvez réaliser l'intégralité de l'achat — y compris l'obtention de votre NIE et la signature chez le notaire — sans vous déplacer. C'est courant et parfaitement légal.
C'est fortement recommandé. Vous l'utiliserez pour payer les impôts, les charges et les frais de communauté, et il simplifie les démarches hypothécaires ainsi que le transfert d'achat lui-même.
Mediter Real Estate est spécialisée dans l'accompagnement des acquéreurs internationaux — y compris les citoyens américains — à chaque étape de l'achat sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería. De l'obtention de votre NIE à la mise en relation avec des experts fiscaux et juridiques transfrontaliers, en passant par la recherche du bon logement, nous rendons l'achat depuis les États-Unis simple. Contactez Mediter Real Estate dès aujourd'hui pour discuter de votre installation sur la côte espagnole.
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